一、前言

随着社会的发展和人们生活水平的提高，物业服务行业也得到了迅猛的发展，在物业服务过程中，也出现了一些问题和矛盾，如物业服务企业服务质量不高、收费不规范、业主委员会运作不规范等，为了规范物业服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，我国制定了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），并于 2021 年 1 月 1 日起施行。《民法典》对物业服务合同、业主的建筑物区分所有权、物业服务企业的权利和义务等作出了明确规定，为了与《民法典》相衔接，我国还对《物业管理条例》进行了修订，并于 2021 年 3 月 1 日起施行。《物业管理条例》对物业服务企业的资质管理、物业服务收费、业主大会和业主委员会的职责等作出了调整，本文将对《民法典》和《物业管理条例》中关于物业服务的相关规定进行解读，并提出一些建议。

二、《民法典》关于物业服务的相关规定

《民法典》物权编第二编第七章对物业服务合同进行了专章规定，物业服务合同是指物业服务企业与业主或者业主大会选聘的物业服务企业签订的，约定由物业服务企业对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的合同。

1、物业服务合同的主体

物业服务合同的主体包括物业服务企业和业主或者业主大会，物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，业主是指房屋的所有权人，包括自然人、法人和非法人组织，业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。

2、物业服务合同的内容

物业服务合同的内容由当事人约定，一般应当包括以下条款：

- 物业服务事项；

- 物业服务质量；

- 物业服务费用的标准和收取办法；

- 维修资金的使用和管理办法；

- 物业服务用房的使用和管理办法；

- 合同期限；

- 违约责任；

- 争议解决方式。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3、物业服务合同的变更和解除

物业服务合同的变更和解除，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，物业服务合同的变更或者解除，应当经业主大会或者业主委员会作出决定，并依法办理相关手续，物业服务企业应当将变更或者解除物业服务合同的决定及时告知业主，并办理相关手续。

三、《物业管理条例》关于物业服务的相关规定

《物业管理条例》对物业服务企业的资质管理、物业服务收费、业主大会和业主委员会的职责等作出了调整。

1、物业服务企业的资质管理

《物业管理条例》将物业服务企业的资质分为一、二、三级，并规定了不同资质等级的物业服务企业可以承接的物业管理项目的范围。《物业管理条例》还规定了物业服务企业的资质管理部门、资质管理程序和资质管理要求。

2、物业服务收费

《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

3、业主大会和业主委员会的职责

《物业管理条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会的职责包括：制定和修改业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业服务企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生，业主委员会的任期一般为 3 至 5 年。

四、相关建议

1、加强对物业服务企业的监管

政府有关部门应当加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案，定期公布物业服务企业的信用等级和服务质量评价结果，促进物业服务企业提高服务质量，政府有关部门应当加强对物业服务企业的执法检查，及时查处物业服务企业的违法行为，维护业主的合法权益。

2、提高业主的法律意识和维权意识

业主应当增强法律意识和维权意识，了解自己在物业管理活动中的权利和义务，依法行使权利，履行义务，业主应当积极参与业主大会和业主委员会的活动，支持业主委员会的工作，共同维护物业管理区域内的和谐稳定。

3、完善物业服务收费机制

政府有关部门应当完善物业服务收费机制，根据物业服务的成本、市场供求状况和业主承受能力等因素，合理确定物业服务收费标准，并定期进行调整，政府有关部门应当加强对物业服务收费的监管，防止物业服务企业乱收费、超标准收费等行为，维护业主的合法权益。

《民法典》和《物业管理条例》对物业服务进行了明确规定，为规范物业服务行为、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务行业健康发展提供了法律保障，物业服务企业应当按照法律法规的要求，提高服务质量，加强内部管理，为业主提供优质的服务，业主应当增强法律意识和维权意识，积极参与物业管理活动，共同维护物业管理区域内的和谐稳定，政府有关部门应当加强对物业服务企业的监管，完善物业服务收费机制，促进物业服务行业健康发展。